As maiores dúvidas sobre financiamento imobiliário
O financiamento de imóveis está sendo cada vez mais procurado, principalmente em épocas de taxa Selic baixa.
Mas quando falamos de um financiamento imobiliário são tantas regras e detalhes que confundem os candidatos que estão à procura de uma casa ou apartamento.
A princípio, qualquer pessoa pode fazer um financiamento imobiliário, desde que preencha alguns requisitos e também do método utilizado.
Por exemplo, se o comprador pretende adquirir um imóvel em construção ou na planta, ele precisa apenas entregar a documentação solicitada pela construtora.
Porém, se ele optar por fazer o financiamento por um banco, ele deverá comprovar renda adequada ao valor do crédito solicitado, entregar os documentos exigidos e demonstrar que o valor das parcelas não ultrapassará 30% da renda líquida.
O banco fará uma análise sobre a capacidade de pagamento do comprador, histórico de pagador e também um levantamento sobre a existência de dívidas pendentes, se houver.
A Caixa Econômica Federal tem um sistema de risco de crédito, onde ela busca dados sobre o nível de endividamento do candidato e calcula a possibilidade de ele conseguir pagar ou não o financiamento imobiliário. O crédito será liberado somente se o sistema chegar à conclusão de que o comprador terá condições de honrar o compromisso de pagamento das parcelas.
Quem não tem emprego formal, como os autônomos, também podem se candidatar a um financiamento imobiliário, desde que consiga comprovar a renda devida. Como o autônomo não tem contracheque ou holerite, ele pode comprovar renda com um contrato de prestação de serviços, recibos de trabalhos prestados, declaração de imposto de renda, ou declaração que comprove o recebimento de rendimentos elaborada por um contador.
Os demais documentos solicitados são os mesmos que solicitarão para quem trabalha em regime de CLT: RG, CPF e comprovante de estado civil. Depois que os documentos são entregues é feito uma análise cadastral para verificar se o nome do comprador ou compradores está cadastrado nos serviços de proteção ao crédito.
Se for aprovado, o valor do crédito é liberado para o financiamento imobiliário.
Geralmente é necessário que o comprador dê no mínimo 10% de entrada do valor do imóvel no momento de fechar o contrato. Esse percentual pode ser maior, dependendo da instituição financeira.
A prestação é calculada de acordo com os encargos, que são compostos pelas parcelas de amortização e os juros mensais, e os acessórios, que são os seguros de morte e invalidez e de danos ao imóvel e as taxas de administração.
Geralmente a primeira parcela é paga 30 dias após a assinatura do contrato, por débito automático ou boletos, dependendo de como foi negociado.
Ainda, se o comprador tiver saldo no FGTS, é possível utilizá-lo para amortizar o saldo do financiamento imobiliário. Porém é bom ficar atento porque o FGTS é um fundo de reserva para casos emergenciais, como doença grave ou desemprego, e utilizá-lo para amortizar o saldo devedor do seu financiamento imobiliário é abrir mão dessa segurança.
O FGTS só pode ser utilizado para dar entrada, pagar prestações ou quitar o imóvel se houver pelo menos 36 meses de contribuições, mesmo que em empregadores diferentes.
Só é aceito na modalidade do Sistema Financeiro de Habitação e, mesmo assim, só se não houver nenhuma parcela atrasada e para um teto máximo de 80% do valor das prestações.
Modalidades de Financiamento Imobiliário
Sistema Financeiro de Habitação
É a modalidade de crédito mais tradicional no país. A principal fonte de recurso é a poupança.
Permite aquisição de imóveis com valor de até R$ 950 mil nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, ou com o valor de até R$ 800 mil situados no restante do país.
As condições para financiamento variam de acordo com a instituição bancária escolhida, mas no geral é possível financiar até 90% do valor do imóvel se ele for novo e 70% se for usado. As taxas de juros não podem ser superiores a 12% ao ano e o prazo para pagamento do financiamento é de até 30 anos.
Financiamento Direto com a Construtora
O financiamento de imóvel feito direto com a construtora é fruto de uma negociação entre as duas partes – o comprador e a construtora.
Esse financiamento é formalizado por um contrato de financiamento que estabelece a taxa de juros da operação e as condições gerais acordadas.
A diferença é que nele, o cliente pede o valor emprestado direto para quem está vendendo.
Esse tipo de financiamento não segue as normas bancárias e isso faz com que os juros aplicados sejam maiores dos que os praticados pelos bancos, e que os prazos de pagamentos sejam menores. Também não é permitido utilizar o FGTS nessa operação.
Porém a aprovação do financiamento com construtoras é bem mais flexível do que com o banco. Muitas vezes quem procura por esse tipo de financiamento já foi rejeitado por bancos.
Mesmo assim não será tão simples, a construtora vai solicitar comprovação de renda e apurar uma análise de crédito, não sendo garantido que vai aprovar o crédito.
Carteira Hipotecária
A Carteira Hipotecária é uma modalidade de financiamento imobiliário que permite o financiamento para a aquisição de imóveis comerciais e residenciais novos ou usados com valores de financiamentos superiores ao máximo estabelecido pelo Sistema Financeiro de Habitação.
Os principais requisitos para obter um financiamento através de uma Carteira Hipotecária são:
- O valor de avaliação do imóvel ou valor de compra e venda, pode ser superior a R$ 500.000,00, conforme a capacidade de pagamento do proponente apurada.
- O valor mínimo de financiamento é determinado em função das regras de cada banco.
- Não é permitida a utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS.
- Os prazos máximos e mínimos de financiamento são estipulados conforme regras de cada banco.
- Disponível tanto para pessoas físicas, como para pessoas jurídicas para aquisição de imóveis residenciais e comerciais nas modalidades:
Aquisição de imóvel novo ou usado.
Aquisição de lote urbanizado.
Construção em terreno próprio.
Aquisição de terreno e construção.
Reforma e /ou ampliação.
Sistema Financeiro Imobiliário
É uma modalidade voltada para o financiamento de imóveis cujos valores ultrapassem o limite estipulado no Sistema Financeiro de Habitação. Não há limite para o comprometimento de renda e o empréstimo pode ser de até 90% do valor do imóvel, podendo ser pago em até 35 anos.
Seguros Obrigatórios
Os seguros de morte e invalidez e de danos físicos ao imóvel são obrigatórios e servem para cobrir as despesas em caso de óbito de um dos compradores e também possíveis danos que ocorram ao imóvel durante o período de financiamento.
Esses seguros são calculados tendo como base a taxa sobre o valor de avaliação do imóvel e as taxas da apólice sobre o valor do financiamento.
Etapas do processo de financiamento imobiliário
Cada financiamento é diferente, mas geralmente é formado por oito etapas:
- Análise de crédito
Nessa fase são levados em consideração renda, perfil do cliente, prazo de pagamento.
O prazo de análise varia, mas a estimativa é que a aprovação do crédito ocorra em cinco dias uteis. Toda a fase de liberação de crédito dura em média 40 dias, segundo dados de pesquisa.
- Escolha do imóvel
Com o crédito pré-aprovado, você pode bater o martelo sobre o imóvel que comprará, mesmo assim é preciso escolher um imóvel que esteja com a documentação regular para que ele possa ser financiado pelo banco.
- Avaliação de engenharia
Uma vez definido o imóvel, a documentação deve ser enviada a instituição financeira, que vai providenciar uma vistoria com um engenheiro ou arquiteto. Essa vistoria garante a qualidade do imóvel e também que o preço esteja dentro do valor de mercado praticado. Se tudo estiver correto, será elaborado um laudo que liberará as próximas etapas.
- Análise jurídica
Toda documentação do processo de financiamento imobiliário passa por uma análise jurídica pela equipe do banco, com objetivo de garantir a segurança da transação e a preservação das partes envolvidas. Dependendo do caso, documentos extras podem ser solicitados.
- Elaboração do contrato
Depois que a documentação for aprovada, o processo de financiamento imobiliário gera um contrato entre as partes. Há alguns bancos que convidam os compradores para uma entrevista nessa etapa.
- Assinatura do contrato
Com a assinatura, a burocracia no banco está praticamente terminada. Essa assinatura geralmente requer o pagamento de uma taxa e o valor varia conforme a instituição financeira.
- Registro
Depois que o contrato for assinado, deve ser encaminhado a um cartório de registro da cidade. Esse serviço tem uma taxa, e o cartório solicitará o comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal.
Após o registro do contrato, o documento deve ser encaminhado ao banco. É feita uma última conferência e análise, e assim o dinheiro é liberado para pagamento do vendedor. Em geral, essa última análise e liberação do dinheiro demora cinco dias uteis depois da entrega do contrato registrado.
FAQ
Como escolher o melhor financiamento imobiliário?
Primeiro defina o tipo de imóvel que deseja e faça uma pesquisa para descobrir qual é a taxa de juros que cada instituição pratica. Analise o custo efetivo total e veja quais são as condições para o financiamento do imóvel e se você se encaixará nelas.
O que o banco exige para financiar um imóvel?
Todo financiamento de imóveis exige que seja pago uma entrada, por isso é ideal poupar o suficiente para dar uma entrada de 15 a 20% do valor total do imóvel. Alguns bancos podem exigir mais.
Como avaliar um financiamento imobiliário?
Para definir o valor de um imóvel, os bancos utilizam o Laudo de Avaliação de Imóvel. Normalmente o preço obtido do bem é menor que o estabelecido pelo mercado imobiliário, o que para quem compra pode ser ruim, já que durante o financiamento é o valor de avaliação que é levado em conta.